結論から言う：2026年入居なら控除率0.7%、最大13年間還付される
住宅ローン控除（正式名称：住宅借入金等特別控除）は、年末の住宅ローン残高に0.7%をかけた金額が、所得税・住民税から直接引かれる制度です。「税額控除」なので、計算上の節税額がそのまま手元に戻ります。
2026年入居でも基本の枠組みは変わりません。ただし借入限度額は住宅の種類によって異なり、一般の新築は2,000万円まで縮小されています（2024年入居から段階的に引き下げ）。省エネ性能の高い住宅は上限が大きくなるため、建物スペックが「お金に直結」します。
2026年の借入限度額はいくら？住宅の種類別一覧
借入限度額が高いほど控除の恩恵が大きくなります。
| 住宅の種類 | 借入限度額 | 控除期間 | 最大控除総額 |
|---|---|---|---|
| 長期優良住宅・低炭素住宅 | 4,500万円 | 13年 | 約409万円 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 3,500万円 | 13年 | 約319万円 |
| 省エネ基準適合住宅 | 3,000万円 | 13年 | 約273万円 |
| 一般新築住宅 | 2,000万円 | 10年 | 約140万円 |
| 中古（既存）住宅 | 2,000万円 | 10年 | 約140万円 |
※控除率0.7%で単純計算。実際の還付額は年末残高・所得税額・住民税の上限（9.75万円）によって変わります。
控除を受けるための主な条件は？
所得・物件・面積の3つをすべて満たす必要があります。
- 合計所得2,000万円以下（給与収入のみなら概算で約2,195万円以下）
- 床面積50㎡以上（所得1,000万円以下の人は40㎡以上も可）
- 返済期間10年以上のローンであること
- 入居から6か月以内に居住開始していること
共働き世帯は夫婦それぞれが単独でローンを組む「ペアローン」か連帯債務にすれば、二人分の控除が使えます。借入限度額の枠を2本立てで使えるため、省エネ住宅なら世帯合計で控除額が大きく膨らみます。
相談現場でよくある「損をしているケース」
30代共働きで3,800万円のペアローンを組んだ方から相談を受けたことがあります。建物は省エネ基準適合住宅なのに、証明書（適合証明書）の取得を省いていたため、控除上限が3,000万円でなく2,000万円として申告されていました。差額1,000万円×0.7%＝年間7万円の取り損ねが10年間続く計算です。
証明書は竣工前後に取得が必要で、後から遡ることは原則できません。新築・建売を契約したら、引渡し前に「何の証明書が出るか」を必ず確認してください。
初年度は確定申告、2年目以降は年末調整でOK
会社員でも1年目だけは自分で確定申告が必要です。
税務署への提出書類は「住宅借入金等特別控除額の計算明細書」「登記事項証明書」「売買契約書の写し」「年末残高等証明書」などが中心です。2年目以降は勤務先の年末調整で処理できます。マイナンバーカードを使ったe-Tax申告なら、銀行・保険会社のデータを自動連携できて記載ミスが減ります。
よくある質問
Q. 2026年に入居すれば新築でも13年間控除が受けられる？ A. 省エネ基準適合住宅以上であれば13年です。一般新築住宅は10年に短縮されています。適合証明書の取得が分岐点になるため、契約時点で確認を。
Q. 住民税からも還付される？ A. 所得税で控除しきれなかった分は住民税からも引かれますが、上限は「前年度課税所得×5%」または9.75万円の低い方です。所得が低い世帯ほどこの上限に引っかかりやすくなります。
Q. 繰り上げ返済したら控除はどうなる？ A. 返済期間が10年未満になると控除の適用が外れます。残高が減るほど控除額も減るため、「繰り上げ返済 vs 控除継続」はシミュレーションして判断しましょう。
Q. 中古住宅でも控除は使える？ A. 使えます。ただし「1982年以降建築」か「耐震基準適合証明書あり」などの要件があります。リフォームとセットで購入する場合は別の控除制度（住宅耐震改修特別控除など）と組み合わせも検討してください。
