結論：投資ローンは「年収の壁」を削り取る
投資用ワンルームのローンを抱えたまま住宅ローンを申し込むと、審査上の返済比率がすでに上限に達していて、希望額が借りられない——これは決して珍しい話ではありません。「家賃収入があるから大丈夫」と思っていると、足元をすくわれます。
返済比率とは何か？
**返済比率（返済負担率）**とは、年収に占める年間ローン返済額の割合のことです。
返済比率 ＝ 年間の全ローン返済額 ÷ 年収
フラット35では原則として年収400万円未満は30%以下、400万円以上は35%以下が審査基準です（住宅金融支援機構の基準）。民間銀行も多くが30〜35%を上限に設定しています。
ここで重要なのが「全ローン」という部分です。住宅ローンだけでなく、投資用ローン・マイカーローン・カードのリボ払いまですべて合算されます。
なぜ「家賃収入があっても」通らないのか
銀行は家賃収入をそのまま収入に加算してくれません。多くの場合、家賃収入の50〜70%しか算入しないか、まったく加算しない銀行もあります。一方、投資ローンの返済額は100%カウントされます。
収入側は割り引かれ、支出側は全額カウント——この非対称が罠の正体です。
実際の相談でよくある数字
30代・共働きの夫婦から相談を受けたケースです。夫の年収600万円で、4年前に購入したワンルームのローン残債が約1,900万円（月々返済約7万円）。マイホームを4,500万円で検討していたところ、審査で跳ねられました。
計算してみると、投資ローン単体の年間返済額だけで約84万円。年収600万円の35%は210万円が上限ですが、すでに40%が「枠として使われている」状態でした。住宅ローンに使える枠はマイナスに近く、希望額には届きません。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 夫の年収 | 600万円 |
| 返済比率の上限（35%） | 年間210万円 |
| 投資ローン年間返済額 | 約84万円 |
| 残り使える枠 | 約126万円／年 |
| 住宅ローンで借りられる額（目安） | 約2,500万円前後 |
希望の4,500万円には2,000万円近く届かない計算でした。
対策は「順番」と「比率の圧縮」
投資物件を先に売却するのが最も確実
売却してローンを完済すれば、枠が丸ごと解放されます。含み損がある場合は損益分岐を試算した上で判断が必要ですが、「住宅取得を優先するか・投資を続けるか」という人生の優先順位の問題として考えるべきです。
妻の収入を合算する
夫婦の収入合算やペアローンを使えば、返済比率の分母（年収）が増えます。ただし、育休・産休中の収入は合算対象外になるケースが多いため、タイミングを見極めてください。
家計の借入を整理する
マイカーローンやカードのキャッシングが残っている場合は、住宅ローン申込前に完済しておくのが鉄則です。少額でも返済比率を押し上げます。
住宅ローンを組む「順番」が大事
ワンルーム投資を検討中で、将来マイホームも欲しいなら、住宅ローンを先に通してから投資物件を購入するのが合理的です。逆の順番にしてしまうと、選択肢が大幅に狭まります。
よくある質問
Q. 投資ローンの家賃収入は審査でどう扱われますか？ A. 銀行によって異なりますが、家賃収入の50〜70%のみを収入として算入するか、まったく加算しない場合もあります。ローンの返済額は100%カウントされるため、収支が黒字でも審査上は不利になりやすいです。
Q. 返済比率が35%を超えていたら絶対に借りられませんか？ A. フラット35は明確に基準を公表していますが、民間銀行は「総合審査」のため、年収・勤続年数・資産状況によって柔軟に判断されるケースもあります。ただし希望額全額は難しくなることが多いです。
Q. 投資物件を売却せずに住宅ローンを通す方法はありますか？ A. 収入合算・ペアローン・繰上返済で残債を減らすといった方法がありますが、それだけで解決できるかは個別の数字次第です。複数の銀行に審査を打診してみることも有効です。
Q. マイカーローンが残っていると影響しますか？ A. はい、金額に関わらず返済比率に加算されます。住宅ローン申込前に完済できる借入は整理しておくことを強くおすすめします。
