退職前の住宅ローン残債、繰り上げ返済vs資産運用【60代の正解を言い切る】

結論から言います：「金利1%未満なら運用優先、1%超なら繰り上げ返済を検討」

退職が近づくと「残債をボーナスで一気に消してしまいたい」という気持ちはよくわかります。ただ、その直感が正しいとは限りません。金利水準・住宅ローン控除の残存・手元流動性の3つで判断が変わります。

住宅ローン控除（正式名：住宅借入金等特別控除）は、年末残債×0.7%が所得税・住民税から還付される制度です。繰り上げ返済で残債を大きく減らすと、その控除額も同時に削れます。

例）残債2,000万円の場合

控除期間が3年残っているなら、繰り上げで10万円超の還付を自ら捨てることになります。

繰り上げ返済の「効果」は、その金利分の利息が消えること。つまり**「確実に得られる金利分のリターン」**です。

数字だけ見れば「運用優先」に見えます。ただし60代には「定年後に収入が減る」という変数が加わります。

先日ご相談いただいた60代前半の方（夫婦2人・共働き・関東在住）のケースです。残債1,500万円・金利0.6%・定年まで2年。「全額繰り上げで完済したい」とおっしゃっていました。

シミュレーションしてみると、完済後の手元流動性（すぐ使えるお金）が200万円を切っていました。定年後に給湯器が壊れる、車を替える、親の介護が始まる——そういう「想定外の出費」が60代には集中しやすい。

結論は「半分だけ繰り上げ返済し、残りをNISAへ」。月々の返済額を減らして心理的余裕を確保しつつ、運用益も取りに行く折衷策です。

この3問すべてで「繰り上げOK」が出て初めて、一気に返済を検討してください。

Q. 退職金で一括返済すると節税になりますか？ A. 一括返済自体に節税効果はありません。退職金の「退職所得控除」とは別の話です。退職金の使い道と住宅ローンは切り離して考えましょう。

Q. 変動金利が上がったら繰り上げを急ぐべきですか？ A. 金利が1%を超えてきたタイミングで再試算するのが合理的です。「上がったから急ぐ」ではなく「水準で判断」が正解です。

Q. 繰り上げ返済は「期間短縮型」と「返済額軽減型」どちらが得ですか？ A. 利息削減効果は期間短縮型が大きい。ただし60代で「月々の負担を減らして現金を手元に残す」なら返済額軽減型が安心です。目的で選んでください。

Q. NISAの成長投資枠に一括で入れた方がいいですか？ A. 年間上限は240万円です（2024年制度）。残債が多ければNISA枠と繰り上げ返済に分散するのが現実的です。