50代おひとりさまの賃貸vs持ち家、55歳で買うと損益分岐点は何歳？

「買った方がトク」という通説、50代おひとりさまには当てはまらない

「家賃を払い続けるのはもったいない」——その言葉、何度耳にしたことがありますか。 でも正直に言います。50代おひとりさまにとって、それは半分しか正しくない。

持ち家の「元が取れる」まで20〜30年かかります。 55歳で購入すれば、損益分岐点は75〜85歳です。 その前に「いつまで・どこに住むか」が変わる可能性を、あなたは計算に入れていますか？

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賃貸と持ち家、30年間のコストを並べてみると

「数字で見れば一目瞭然」とよく言われますが、その数字を都合よく見せてくる人に注意してください。 両方の不利な面を並べると、こうなります。

項目	賃貸（家賃7万円）	持ち家（2,500万円購入）
30年間の住居費合計	約2,520万円	約3,200〜3,600万円※
住み替えの自由度	高い	低い
修繕・維持費	大家負担が多い	自己負担（30年で300〜600万円）
70代以降「住めなくなる」リスク	高い	ほぼなし
資産として残るか	残らない	残る（ただし売れるとは限らない）

※ローン総返済＋固定資産税＋修繕費の合算目安

支払い総額では持ち家が高くなりやすい。 それでも「住めなくなるリスク」という一点で、賃貸は圧倒的に不利なのです。

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50代のローンは「数字上は通る」が落とし穴

多くの金融機関が完済年齢の上限を80歳に設定しています。 55歳で組んでも、25年・80歳完済は「審査上は」問題ありません。 ただし、退職後の収入でローンを払い続けられるかどうかは、まったく別の話です。

先日ご相談に来られた54歳の女性の話をします。 2,800万円の中古マンションを検討中で、退職金を頭金に入れ残り1,500万円をローンに充てる計画でした。 試算すると月返済は約5.5万円。年金受給後の手取りでカバーできる水準だったため、このケースは「持ち家あり」と判断しました。

ただしこれは、退職金があり・年金見込みが一定以上あったからこその結論です。 退職金が少ない・年金が低い方に、同じ答えは出ません。

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賃貸を続けるなら「70代の自分」を今から守れ

賃貸派が絶対に直面するのが、70代以降に部屋を借りにくくなる問題です。 孤독死リスクを理由に断る大家は今も多く、保証人なし・収入が年金のみでは審査が通らないケースが出てきます。

元気なうちに手を打てる対策は3つあります。

• UR賃貸住宅を選択肢に入れる（保証人・仲介手数料が不要で、高齢者でも入居しやすい）
• 家賃債務保証会社に早めに登録する（審査が通りやすい現役のうちに済ませる）
• 「住み替え資金」を資産の一部として確保する（NISAなどで家賃7万円×30年＝約2,500万円を積み立てる設計）

賃貸を選ぶことは「逃げ」ではありません。ただし、備えなき賃貸は単なるリスクの先送りです。

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遠藤の結論：感情で決めるな、数字で決めろ

退職金＋年金でローン返済が無理なく回るなら、持ち家を真剣に検討する価値があります。 そうでないなら、賃貸継続＋資産運用で「老後の住居費を現金で持つ」設計の方が安全です。

「なんとなく家を買いたい」でも「なんとなく賃貸でいい」でもなく、 一度、数字を並べてライフプランをシミュレーションしてみてください。 その作業が、あなたの老後を10年単位で変えます。

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