年収400万・子育て世帯が借りていい住宅ローンの上限はいくら？

「3,200万円まで借りられます」──その言葉を信じると10年後に詰む

銀行の審査を通過した瞬間、多くの人は「これだけ借りられるなら大丈夫だ」と思う。 でもその数字は、銀行が損をしない上限であって、あなたの家計が壊れない上限ではない。 年収400万円の子育て世帯に本当に必要なのは、「借りられる額」ではなく「返し続けられる額」の逆算だ。

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借入上限は3,000万円が「家計が壊れないライン」？　答えはYes

銀行の融資上限は年収の約7〜8倍、年収400万円なら最大3,200万円前後が目安だ。 ただし返済比率（年収に占める年間返済額の割合）が30〜35%を超えると、毎月の家計はギリギリになりやすい。 手取り月収を約29万円として借入額別に並べると、差は歴然だ。

借入額	月返済額の目安	手取り月収比	判定
2,500万円	約7.5万円	約26%	◎ 余裕あり
3,000万円	約9.0万円	約31%	○ ギリギリ許容
3,500万円	約10.5万円	約36%	△ 要注意
4,000万円	約12.0万円	約41%	× 家計破綻リスク

※金利1.8%・35年返済・元利均等。手取り月収は年収400万円の場合で約29万円と仮定。

月返済比30%以内、つまり3,000万円前後が現実的な上限だ。 3,500万円まで許容できるかどうかは、教育費・修繕費・老後資金と照らし合わせた上で判断する。

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子育て世帯が見落とす「隠れコスト」が家計を壊す

物件価格だけ見て「いける」と判断するのが、最も多いミスだ。 購入後に確実に発生するコストを先に把握しておこう。

• 諸費用：物件価格の3〜7%（仲介手数料・登記費用・火災保険など）。3,000万円の物件なら90〜210万円が別途かかる。
• 固定資産税：年10〜20万円が目安。新築軽減（住宅部分）は3年間のみ。
• 修繕費：マンションは月1〜2万円の積立金。戸建ても10〜15年ごとに外壁・屋根で100万円超。
• 教育費ピーク：子どもが中学〜高校の時期、家計支出は月数万円単位で跳ね上がる。

先日ご相談に来られた30代のご夫婦は、当初4,000万円の物件を検討されていた。 キャッシュフロー表を一緒に作ったところ、子どもが中学生になる10年後に毎月5万円超の赤字が判明した。 3,200万円の物件に変更するだけで、老後資金の積み立てを並行できる家計に変わった。 物件価格を200〜400万円下げるだけで、10年後の家計はまったく別物になる。

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住宅ローン控除は「頭金をどうするか」の答えを変える

住宅ローン控除は年末ローン残高の0.7%が最大13年間、所得税・住民税から直接引かれる制度だ。 年収400万円世帯でも年間10〜15万円の節税になるケースが多い（国税庁「住宅借入金等特別控除」参照）。

この控除額を加味すると、「頭金を厚くして借入を減らす」より「手元資金を残す」方が有利になる場面がある。 生活費6カ月分＋諸費用分の現金を手元に置いた上で、残りを頭金に回す順番が正しい。 「頭金ゼロが不安」という感覚は正直だが、流動性の低い頭金より手元現金の方が家計リスクに強い。

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まとめ：年収400万・子育て世帯の「家の上限」4つの数字

• 借入上限：月返済比30%以内＝3,000万〜3,500万円が現実的なレンジ
• 諸費用：100〜200万円を現金で別途確保する（ローンに組み込まない方が安全）
• 教育費・修繕費：10〜15年先まで家計を時系列で確認してから物件を決める
• 住宅ローン控除：年10〜15万円の節税を加味して頭金と手元資金のバランスを決める

「借りられる額」から家を選ぶと、10年後に後悔する。 「返し続けられる額」から逆算して家を選ぶと、買った後も豊かでいられる。

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