楽天銀行 住宅ローン フリーランス 審査 通った？注意点を現役FPが解説

結論：フリーランスでも楽天銀行の審査は通る。ただし「3つの壁」がある

フリーランスが楽天銀行の住宅ローンを借りることは可能です。 ただし会社員とはまったく別のゲームルールで審査されます。

壁を事前に把握しておけば、通過率は大きく上がります。

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フリーランスの審査基準：会社員と何が違う？

直近3年分の確定申告書が事実上の「給与明細」になる。

楽天銀行（変動・固定どちらも）では、フリーランスの収入は **「直近2〜3年の確定申告の課税所得の平均」**で判定されます。

課税所得とは、売上から経費・各種控除を引いた後の金額のこと。 節税を意識して経費を最大化すると、審査上の「年収」がぐっと下がります。

項目	会社員	フリーランス
収入証明	源泉徴収票（1年分）	確定申告書（2〜3年分）
使われる数字	額面年収	課税所得（経費控除後）
在籍確認	電話確認あり	事業実態・業歴を確認
最低業歴	不問	原則2年以上（多くは3年）

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楽天銀行 vs フラット35：フリーランスにはどちらが有利？

節税で所得を下げてきた人にはフラット35（住宅金融支援機構）が有利になりやすい。

フラット35は所得審査の基準が比較的緩やかで、 経費を多く計上していても通過しやすいケースがあります。

一方、楽天銀行の変動金利（2025年基準で業界最低水準クラス）は 金利メリットが大きいぶん、所得要件は厳しめです。

	楽天銀行（変動）	フラット35
金利水準	低め	やや高め
所得審査の柔軟性	厳しめ	緩やかな傾向
団信の選択肢	充実（がん団信等）	別途加入が必要
向いているケース	課税所得が高い人	節税を優先してきた人

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審査通過の3つの壁と対策

壁①：課税所得が低すぎる

直近3年で課税所得が毎年200万円を下回ると、 希望借入額に届かないことが多いです。

対策： 審査の1〜2年前から経費の過剰計上を見直し、 課税所得を意識的に引き上げておく。

壁②：収入の波が大きい

1年目800万・2年目300万・3年目600万のように変動が激しいと 「安定性なし」と判断されやすい。

対策： 複数の取引先から安定収入がある証拠（契約書・請求書）を添付する。

壁③：確定申告の記載ミス・未申告

ネット銀行は書類審査が中心のため、 申告漏れや様式の不備が即アウトになりやすいです。

対策： 税理士に確認した申告書を用意する。修正申告がある場合は先に申し出る。

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相談現場から：通った人・通らなかった人の分かれ目

先日相談に来られた40代の男性フリーランサー（IT系・業歴6年）は、 課税所得を毎年600万円台で安定させており、楽天銀行の変動金利で問題なく通過されました。

一方、別の30代の方は売上1,200万円あったものの、 経費計上後の課税所得が年100万円台だったため、 フラット35に切り替えて申し込み直した経緯があります。

「売上」より「課税所得」。これが審査の現実です。

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まとめ：フリーランスは「申告の設計」が審査結果を左右する

• 楽天銀行はフリーランスでも借りられるが、課税所得ベースで審査される
• 節税で所得を下げてきた人はフラット35を検討する価値がある
• 業歴2〜3年・課税所得の安定・確定申告の正確さが3大ポイント
• 申し込み前の1〜2年で申告内容を整えるのが最も効果的な対策

住宅ローンの審査は「借りる前の設計」で結果が変わります。 確定申告の見直しは、家を買う2年前から始めると間に合います。

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